Сербия остаётся одной из немногих стран Европы, где вид на жительство можно получить не через золотые инвестиции, а через обычное жильё. Главное — понимать порядок действий.

Разберём, что даёт недвижимость для ВНЖ, какие нужны документы, сколько всё стоит и какие налоги действительно важны, а какие — лишь страшилки.

🏠 Покупка жилья и ВНЖ в Сербии: что нужно знать до сделки

Многие думают: купил дом — получил ВНЖ. На деле это не «золотая виза», как в Испании или Португалии. В сербских законах нет автоматического права на ВНЖ владельцам недвижимости. Но собственность — это серьёзное основание, чтобы жить в стране легально.

Недвижимость в Сербии — ваш финансовый и социальный якорь. Формула простая: есть жильё, есть адрес, есть средства — значит, есть основания для пребывания. В глазах миграционной полиции вы уже не турист, а человек, пустивший корни.



Что даёт покупка недвижимости

• Основание для легального проживания.
• Подтверждение финансовой состоятельности.
• Реальный адрес для регистрации.

Но важно помнить:

• жильё должно быть оплачено полностью, без залога или кредита;
• объект должен быть жилым и пригодным для проживания;
• перед покупкой обязательно проверка в кадастре (Katastar) и у сербского юриста.

Этот ВНЖ даёт право на проживание, но не на работу по найму. Однако можно открыть своё ООО («Д.О.О.»), работать фрилансером или удалённо на зарубежные компании.

Вывод: квартира — не билет в Европу, но серьёзный аргумент перед сербскими властями. Всё решают документы и аккуратность.



📄 Как получить ВНЖ по недвижимости: пошаговая инструкция

Предположим, вы уже купили и оплатили жильё. Дальше — три простых шага.

Шаг 1. Зарегистрировать место жительства
С договором купли-продажи и нотариальным переводом идёте в районную администрацию — општину. Там оформляют временную регистрацию по адресу. Без этой справки документы на ВНЖ не примут.

Шаг 2. Подготовить документы
Пакет подаётся в отдел полиции по делам иностранцев. В 2025 году стандартный набор включает:

• заявление (бланк выдают на месте);
• загранпаспорт, действительный минимум год;
• две фотографии;
• договор купли-продажи и выписку из кадастра;
• справку о временной регистрации;
• подтверждение средств — около 3500 € на человека в год;
• медицинскую страховку с покрытием от 20 000 €;
• квитанцию об оплате пошлины (примерно 50 €).

Все документы должны быть переведены на сербский у судебного переводчика.

Шаг 3. Подача и ожидание решения
После подачи выдают справку о приёме документов — признаницу. С ней можно легально находиться в стране даже после окончания визы.

Срок рассмотрения — до 30 дней, в Белграде иногда 45–60.
ВНЖ выдают на 3 года, с возможностью продления при сохранении собственности.

💰 Налоги и расходы: сколько реально стоит владение жильём

Покупка — это только начало. Дальше — налоги. На первый взгляд кажется сложно, но всё довольно логично и предсказуемо.
1. Налог на покупку2,5 % от стоимости сделки.
Если квартира новая и продаётся с НДС, налог не взимается, но добавляется НДС — 10 % для жилья и 20 % для коммерческих помещений.
2. Гербовый сбор
Обычно 100–200 € за регистрацию права собственности.
3. Ежегодный имущественный налог
Ставка — около 0,4 % от оценочной стоимости. В Белграде квартира обходится примерно в 200–500 € в год.
4. Доход от аренды
Если сдаёте жильё, налог — 20 % с дохода. Есть упрощённая схема, где налог считают не от суммы аренды, а от условной прибыли — примерно 10 % от оценки.
5. Прирост капитала15 % при продаже, если владели менее 10 лет. После десятилетнего владения налог нулевой.

На практике всё это не так страшно. Сербская налоговая система прозрачна и стабильна, а местные власти не стремятся перегружать инвесторов.

🕒 Срок действия ВНЖ и путь к гражданству

• Первый ВНЖ выдают на 3 года.
• После трёх лет можно подавать на ПМЖ.
• Главное условие — не покидать страну более чем на 6 месяцев подряд.

После нескольких лет постоянного проживания можно претендовать на гражданство — через натурализацию, если есть устойчивый доход, жильё и интеграция в страну.

⚖️ Стоит ли оно того: честный разбор Плюсы

• Реальный путь к ВНЖ без бюрократического ада.
• Недвижимость доступна: от 40 000–50 000 €.
• Простые налоги и предсказуемые правила.
• Доброжелательное отношение к россиянам, в крупных городах много русскоязычных.

Минусы

• Без юриста можно допустить фатальную ошибку.
• Не подходит тем, кто ищет «шенгенский» статус.
• ВНЖ не даёт автоматического права на работу по найму.

Да, Сербия — не Шенген. Но здесь есть главное: жильё, законный статус, спокойствие и европейский ритм жизни без перегрузки бюрократией.

Недвижимость в Сербии — не просто крыша над головой, а настоящий юридический якорь, за который можно держаться, когда штормит геополитика.

👉 Хотите оформить ВНЖ без ошибок?

Консультант WorldOpen поможет собрать пакет документов, перевести бумаги и пройти весь процесс шаг за шагом.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал — там всегда свежие новости о визах, законах и новых возможностях для переезда.

🧭 Коротко

Покупка квартиры в Сербии — не билет в Европу, но реальный путь к легальному проживанию. Всё решают порядок действий, надёжный юрист и аккуратность с бумагами.

Сербия сегодня — одна из немногих стран, где «дом за границей» действительно может стать вторым домом.

📚 Официальные источники и полезные ссылки

• Министерство внутренних дел Сербии — mup.gov.rs
• Кадастр недвижимости (РГЗ) — rgz.gov.rs
• Налоговая служба Сербии — purs.gov.rs
• Закон об иностранцах (редакция 2023 года) — Official Gazette of the Republic of Serbia, No. 62/2023
• Государственный портал о ПМЖ — welcometoserbia.gov.rs